“别人家的小区”，继物管向业主返利后，再现“免收物业费”模式，物业降费潮还在继续？
来源：华夏时报
本报记者 董红艳 北京报道
日前，广西柳州新华庭小区的物业公司在竞标时宣布，如被继续聘请，将在小区“免收物业费”。“免物业费”的提法迅速受到市场的关注，引发业内多方讨论。
物管行业正进一步向买方市场倾斜。本次“免物业费”操作的背后，透露出物业公司在物业费收缴难的压力下，试图化被动为主动。但是，瞄上小区公共收益的行为，也让公众颇为警惕，认为“免费”仅是“噱头”。
同时，当前有多个小区将公共收益等分配给小区业主，成为让人羡慕的“别人家的小区”。而物业降费潮仍在涌动，全国多个小区仍在推动物业收费标准的降低；品牌物管公司也在探寻新的收费模式，推出“弹性定价”，切入低价物业市场。
宣布“免收物业费”物管公司的相关负责人向《华夏时报》记者表示，（将对于“免费”的模式）静观其变。
物业收费难有一刀切的标准，“质价相符”是行业共识。业内专家向《华夏时报》记者表示，合理的物业费收费标准需要与其物业服务水平相适应，也需要与业主可以接受的收费标准相匹配，并能保持业主付费能力与公司利益保障之间寻求平衡，形成小区管理所需与保障公司盈利之间形成良性循环。
不舍离开，推出免费模式
近日，广西柳州新华庭小区的一则《物业服务续签函》流传于网络，“免收物业费”的相关内容引发多方关注。续签函称若年底物业服务合同期满，物业公司能续签物业合同，将从2025年1月1日开始在新华庭小区免收物业费。
新华庭小区当前的物业公司为柳州维美物业服务有限公司（下称“维美物业”）。据悉，维美物业从2020年12月入驻新华庭小区，将在今年年底服务满5年，合同即将期满。
物业是因为稳定的在管面积，正常情况下能够为企业提供稳定的现金流。特别是在房地产整体环境较为低迷的当下，增加在管物业项目是物管公司的生存之道。
维美物业成立时间不算很长，但是业务发展较为迅速。天眼查监测资料显示，维美物业于2018年在柳州成立，注册资本208万元，法人和实控人为韦维，于2019年成立柳州维美物业服务有限公司来宾分公司。据悉，目前维美物业称旗下拥有20多个管理项目。
不舍离开新华庭小区的维美物业，也曾被爆不愿退出柳州的另外一个小区。记者注意到，去年12月份，有人在“柳报维权哥”微信公众号爆料，维美物业过了服务期，却拒不撤离雅儒路雅铁小区，被业主起诉索偿。
不过，上述业主的相关起诉主张被法院驳回。而今年2月份，维美物业还被柳州市住房和城乡建设局列入柳州市应急物业服务人备选库，为新旧物业交替，提供断档应急之选。
房产律师、北京金诉律师事务所主任王玉臣向《华夏时报》记者指出，新旧物业交替之际，如果新的物业未能谈妥，则很有可能小区物业管理会出现空档期，也容易出现管理混乱等问题。
收费困难，意图化解被动
物业市场逐渐向买方倾斜的背景下，物管公司已经开始“内卷”了起来。多方投标的新华庭小区的物业收费标准并不算高，并不是众人想象中的“肥腴”。
据房产中介人员向《华夏时报》记者透露，新华庭小区房屋总数为376户，物业费收费标准仅为0.6元/平米/月。以小区约130平米的主力房源为例，每月物业费约为78元，年收费约为936元，不足1千元。以此类推，如小区全部为130平米房源，“免收物业费”的模式，将致使维美物业减少约35万元的物业费收入。
“免收物业费”模式推行的背后，也隐藏着物业收费难的问题。维美物业负责人韦维公开表示，维美物业所服务的二十多个小区多为老旧小区，物业费每平方米0.4元至1.2元左右，虽然物业费收费标准较低，但是居民缴纳物业费的积极性并不高。
物业费收缴难是各个物管公司都面临的难题，即便是知名品牌物管公司的收缴率也很难全部达到100%。收费难的问题，在老旧小区尤为明显，其中，记者走访了解到北京顺义双裕东区小区的物业管理公司，因物业费仅0.53元/平米/月，且存在收缴难的问题，主动宣布退出小区物业管理。
柳州长风路3号一棉小区一名业主也表示，小区物业费收费标准很低，但是也存在大量不交物业费的情况，可能“有80%的业主都不愿意缴费”。
在物业费收缴上，较多物管公司都较为被动，维美物业推出“免费”模式也透着倒逼往期物业缴费率提升，化被动为主动的意图。今年9月份，维美物业在长风路3号一棉小区物业收费通知提到，已经交清2024年物业费的业主将免交2025年物业费，而未交清2024年物业费的业主，需在2024年10月30日之前缴清物业费，否则不可享受2025年物业费免交的待遇。
王玉臣向《华夏时报》表示，实现正向循环的物业费收缴率往往需要结合不同物业公司各自的经营状况、投资成本等，起码需要确保成本可覆盖。在此基础上，仍有资金可以用于提升服务水平，提高公司竞争力，从而做到物业管理的正向循环，实现长远发展。
公共收益奶酪不容触碰？
“免收物业费”模式下，物管公司如何持续经营下去？对于“免费“的模式，韦维也公开表示目前已经布局有清洁公司、家政服务、食品配送公司、养殖场和维修公司等，将通过米、油、家禽、家政、月嫂、停车费等服务，来弥补员工工资的缺口。
据悉，在已经推行“免费”模式的长风路3号一棉小区，物业公司不向业主收取物业费，将改收50元/辆的停车费，而“停车费都能收齐”。
也就是说，免费并不是绝对的，维美物业实际上是将目光转向了公共区域经营和提供增值服务。对此，有业内人士表示，所谓的“免费”并不是真正的新模式，是低价恶性竞争的行为。
而公共收益属于原本就属于全体业主，因此该举措也触动了广大业主的敏感神经。有人评论称，“免交物业费”实际上是打着“免费”的幌子，侵占小区业主的公共收益。
《华夏时报》记者了解到，目前华庭小区已经完成了新一轮的物业竞标，但是，提出“免物业费”的维美物业并未能如愿中标。
除了稳定的物业费，公共收益和维修基金被多方视为“肥肉”，成为业主和物业公司博弈的重要场地。随着业主权利意识的提升，小区公共收益再难成为“糊涂账”。记者注意到有小区的物业正在突破性地将公共收益分红给业主，成为让人羡慕的“别人家的小区”。
其中，今年11月份，武汉万科紫悦湾业委会公布了小区公共收益回馈业主的分配方案，称小区业委会与物业公司沟通收回了历年的公共收益，因余额较多，经过业主大会表决，向全体业主进行普惠性分配，每户分配金额为500元，分配总金额不超过150万元。
近日，西安高新区的云顶园小区也被爆正在把来源于停车费和电梯广告费的公共收益340万元，按照房屋建筑面积乘以20元的标准发放给业主，单个户型业主最多分得5900元。
为了进一步了解相关情况，《华夏时报》记者联系到维美物业的负责人韦维。不过，韦维表示，暂时不再给予更多回应，仅称“静待其变”。
物业费降费潮仍在继续
今年6月1日，重庆中心城区开始实行新的住宅物业费收费标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平米/月，最低1元/平米/月；无电梯住宅最高1.35元/平米/月，最低0.6元/平米/月。
在此背景下，重庆数百个小区先后要求降低现有物业费收费标准，有小区要求物业费从5元降到1.485元/平米/月。之后，广州、青岛、银川等城市陆续启动新的物业服务收费管理办法，这也带动了全国范围的物业降价风潮。
近日，要求降低物业费的声音仍在不断传出。公开报道显示，南昌莱蒙都会南区已经由原来3.1元/平米/月，下调到2.8元平米/月；联投光谷瑞园也发通知称，在12月31日前结清2024年及以前物业费的，高层物业费收费由2.9元/平米/月调整为2.5元/平米/月。
降价、内卷，也促使行业探寻新的物业发展模式。12月11日，万科物业称将服务选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出“弹性定价”，以切入低价物业市场。
11月13日，武汉新洲区还发布物业收费标准征求意见稿，五星级物业的最高收费标准被限定为2.3元/平米/月，基准价最高可以上浮20%，即最高物业服务费为2.76元/平米/月。
王玉臣向《华夏时报》记者分析指出，合理的物业费收费标准需要与其物业服务水平相适应，也需要与业主可以接受的收费标准相匹配，并能保持业主付费能力与公司利益保障之间寻求平衡，形成小区管理所需与保障公司盈利之间形成良性循环，促使物业服务市场的长远发展。
